안녕하세요. 멋진 선배 입니다. 재개발/재건축 진행과정 5단계 2번째 시간 입니다. 1번째 내용이 많아 2번째 페이지로 나눠서 작성을 했습니다. 2번째 내용은 관리처분인가 및 일반 분양 관련 내용 입니다. 1번째 내용을 못보신 분은 아래 페이지로 이동하셔서 먼저 보시기 바랍니다.
[재테크] 재개발/재건축 진행과정 5단계 총정리 - 1탄
4단계 - 연장투자 또는 수익실현을 결정할 단계(1~2년)
4.1 - 관리처분계획 수립 및 인가
일반분양 세대수가 정해진다는 것은 개략적인 분양수입을 계산할 수 있는 것이므로 이를 바탕으로 조합은 더욱 구체적인 사업계획을 수립할 수 있습니다. 종전에 조합원들이 가지고 있던 자산을 어떻게 관리할 것이며 새롭게 신축되는 자산은 어떻게 처분할 것인지에 대한 계획을 수립하는데, 이것이 관리처분 계획 입니다.
관리처분계획은 사업시행인가 당시 수립했던 계획에 여러가지 불확실했던 변수들을 채워넣어 수정/보완하는 것이기 때문에 상당히 구체적 입니다. 일반분양 세대수 및 예상 일반분양가, 시공사 및 예상 공사비용, 이에 따른 예상 분양수익 그리고 결과적으로 조합원의 분담금은 얼마나 될지 등을 구체적으로 계산할 수 있는 것이죠. 조합은 이렇나 내용을 종합해서 시군구청에 제출하고 관리처분 계획 인가를 받습니다.
이 단계가 되면 재개발/재건축에서 사업성을 나타내는 지표인 '비례율' 역시 어느정도 추정이 가능합니다. 비례율이 100%를 크게 웃돌수록 사업성이 좋다고 본다는 것 입니다.
관리처분인가 단계에서 투자자들이 가장 많이 진입하기도 합니다. 관리처분계획 인가까지 이루어졌다면 이제 이 사업이 중간에 무산될 가능성은 적다고 판단되기 때문 입니다. 불분명했던 수익률도 구체적으로 드러나고 이주비 지급도 앞두고 있기 때문에 투자금이 상대적으로 줄어듭니다. 그래서 재개발/재건축 사업에서 관리처분 계획은 무척 중요한 단계 입니다.
4.2 - 이주 및 철거
보통 6개월에서 1년 정도의 기간을 이주기간으로 진행하고 조합은 조합원들에게 이주비를 제공합니다. 이때에 이주비는 아주 단비와 같은 존재입니다. 일반적으로 재개발 구역의 집들은 많이 낡아서 매매가 대비 전세가가 매우 낮은데 그로 인해 들어간 투자금을 줄이는 데에 이주비가 매우 요긴합니다. 그래서 관리처분계획을 즈음하여 진입하는 투자자들의 상당수는 이주비에 많은 관심을 보이곤 합니다.
5단계 - 매도 또는 입주 여부를 결정할 단계(3~4년)
5.1 - 일반 분양
이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공신고를 한 후 일반분양을 합니다. 이때는 조합원분양을 위한 동호수 추첨이 이뤄진 이후일 수도, 아직 이뤄지기 전 일수도 있습니다. 하지만 큰 의미는 없습니다. 이미 관리처분계획 인가를 받을때 조합원분양을 위한 동호수를 미리 정해둔 후 나머지 물량을 일반분양하기 때문이지요.
일반분양을 얼마나 성공적으로 이뤄지는냐는 전체 사업성을 높이는 데에 매우 중요한 요소 입니다. 분양가격이 높으면 조합원들이 내야 하는 분담금도 줄어 듭니다. 미분양이 발생하면 이로인한 손해도 조합원들의 부담으로 넘어 옵니다.
게다가 일반분양의 성적은 이 단지의 미래를 보여주는 지표 입니다. 따라서 일반분양 이후에 분양권 프리미엄이 어떻게 붙는지 상황을 주의깊게 살펴보고 조합원 입주권을 팔 것인지, 아니면 그대로 가져갈 것인지 결정하는 것도 좋습니다.
5.2 - 입주 & 이전고시
일반분양이 끝나면 보통 2~3년 이후에 입주가 시작됩니다. 많은 분들이 입주만 하면 곧바로 소유권보존등기가 이뤄진다고 생각하지만 그렇지는 않습니다. 집합건물의 등기는 이전고시가 나온 후에 이루어지기 때문 입니다.
이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량 분할해서 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 절차 입니다. 즉, 과거 이곳에 있엇던 주택들의 지번을 싹 지우고 새롭게 지어진 아파트 동호수에 맞게 대지권을 나눠서 권리 관계를 이전하는 것입니다. 이 과정이 마무리 되면 비로소 등기를 할 수 있습니다.
그래서 이전고시가 났다라고 하면 곧 등기가 나오겠구나 라고 생각하시면 됩니다. 이전고시가 완료된 후 지금까지 사업 내용을 최종 정산하고 나면 재개발/재건축 사업은 완료 됩니다.
언제 진입하고 언제 빠져 나갈 것인가?
재개발/재건축 사업기간은 상당히 깁니다. 정비계획 부터 입주까지 빠르면 10년 , 보통은 15년 ~ 20년, 길면 30년까지 걸리기도 합니다. 당연한 이야기지만 사업 초기단계에 있을수록 매입가격은 저렴하지만 수익을 실현할 때까지 시간이 올래 걸리거나 사업이 무산될 가능성이 높습니다. 반대로 사업 후반부로 갈수록 매입가격은 높아지지만 수익실현까지 짧아지고 사업이 무산될 리스크도 줄어 듭니다.
어떤 지역에 정비기본계혹이 수립되었다는 소식을 들으면 그 지역에 투자자가 몰리면서 갑자기 매매가가 5천만원 1억원씩 오르는 경우를 보게 됩니다. 실제로 사업이 진행되기 까지 앞으로 몇년이 걸릴지 모르는데 그런식으로 구매를 하는것은 위험한 일 입니다.
사업 초창기에는 투자금이 적게 들어가는 대신 리스트가 있습니다.
투자자들의 관심이 가장 높은 시기는 관리처분인가 단계이지만 사업성을 추산할 줄 알면 먼저 진입해서 적당한 시기에 빠져나올 수 있습니다.
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