[재테크] 아파트 재개발/재건축 진행과정 5단계 총정리 - 1

안녕하세요. 멋진 선배 입니다. 오늘은 재개발/재건축 사업 진행과정에 대해서 총 5단계로 자세하게 정리를 해보려 합니다. 재개발/재건축은 조합에서 마음대로 진행하는 것이 아니라 법으로 정해진 절차에 따라야 합니다. 각 절차를 거칠 때마다 사업 완성에 가까워지는 것이므로 매입가격도 올라갑니다.

재개발/재건축 진행단계 요약 - 약 10년 ~ 12년 정도 소요 된다.

 

1단계 - 관심 있게 지켜봐야 하는 단계(2~3년)

1.1 - 정기기본계획 수립 & 안전진단

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재개발/재건축 사업의 시작은 지자체가 수립하는 정비기본계획 입니다. 각 지자체에서는 정비기본계획 수립을 위한 주민 설명회를 진행하고 있습니다. 이러한 과정들은 정비 기본계획 수립을 위한 것이라 할 수 있습니다.
 
정비기본계획이 수립된 후 아파트 재건축의 경우는 안전진단을 실시 합니다. 재건축은 기반시설은 잘 갖춰져 있지만 건물이 노후했을 때 이루어지는 것이므로 정말로 건물이 노후해서 재건축이 필요한지를 진단하는 것 입니다. 재개발 및 단독주택 재건축은 안전진단을 따로 하지 않습니다.
 
사실 정비기본계획 수립은 아직 사업을 시작도 하지 않은 단계라고 볼 수 있습니다. 계획은 수립되었지만 실제 사업이 진행되지 않는 경우도 많기 때문에 너무 성급하게 투자를 결정할 필요는 없습니다.

1.2 - 정비구역 지정 & 추진위원회 설립

안전진단을 통과하면 정비구역 지정이 이루어 집니다. 정비구역으로 지정되면 해당 지역 주민들은 사업을 위한 조합을 설립 할 수 있는데요. 그 전에 추진위원회부터 구성해서 지자체로부터 승인을 받아야 합니다. 조합은 하나의 사업 법인으로 간주되므로 운영이나 회계처리를 할 때 법의 제한을 엄격하게 받지만 아직 그 정도까지는 아닙니다. 
 
추진위원회가 지자체로부터 정식 승인을 받기 위해서는 토지등소유자 과반수의 동의서를 받아야 합니다. 진행이 빠른곳은 이 과정까지 1년밖에 안걸리기도 하지만 보통은 2~3년 정도 걸립니다. 이 단계에서도 역시 먼 장밋빛 미래만 보고 성급하게 투자하는 것은 좋지 않습니다. 
 

2단계 - 개략적인 분담금 예측 단계(1~2년)

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2.1 - 조합설립

지자체로부터 승인을 받은 추진위원회는 다시 정식으로 조합을 설립하기 위한 동의서를 받기 시작 합니다. 조합 설립을 위한 동의 요건은 재개발과 재건축이 다릅니다. 재개발은 토지등소유자 75% 이상의 동의가 필요하고, 동의한 사람들이 소유한 토지면적의 합이 사업장 전체 토지면적의 50%이상이 되어야 합니다. 재건축은 전체 구분소유자의 75%이상, 그리고 각 동별로 과반주의 동의가 필요 합니다.  
 
조합설립 동의 요건을 충족하면 시군구 등 지자체의 조합설립인가 신청을 하고, 검토결과 특별한 하자가 없다면 조합설립인가가 이뤄집니다. 추진위는 이제까지의 진행과정을 모두 조합에 인수인계한 후 해산 합니다.

2.2 - 시공사 선정

새롭게 설립된 조합은 곧바로 시공사 선정에 착수 합니다. 여러 시공사로부터 입찰을 받아서 조합원들의 투표를 통해 한 곳을 선정하는 것 입니다. 다만 서울시는 예외적으로 사업시행인가 이후에 시공사를 선정 합니다. 이 시기가 되면 일부 투자자들은 일찌감치 부동산을 매입해 두기도 합니다. 아직 사업 초반부라서 가격이 많이 오르지 않았으므로 선점하려는 것이지요. 조합설립총회 안내책자는 앞으로의 큰 계획을 담아놓은 것이므로 이것만 잘 분석해도 개략적인 사업성 분석이 가능하지만 나중에 계획이 바뀔수 있다는 점을 감안해야 합니다.
 

3단계 - 선진입 여부를 결정하는 단계(1년)

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3.1 - 사업시행인가

사업시행인가란 조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 시/군/구에서 검토하고 인가하는 행정절차 입니다. 쉽게 말해서 우리 조합이 아파트 몇 세대를 이렇게 짓겠다는 계획안을 제출하면 지자체가 그 내용을 검토하고 인가해 주는 과정 입니다. 사업시행인가가 이뤄졌다면 이제 본격적으로 사업이 시작되는 것이라 볼수 있습니다. 이 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 가닥을 잡기 때문 입니다. 
 
사업시행인가 내용을 바탕으로 해당 구역의 사업성을 상당부분 예측 합니다. 이를 통해서 투자자들이 몰려들기 전에 먼저 투자를 해놓을지 아니면 관망할지를 판단 합니다.

3.2 - 종전자산평가(감정평가)

사업시행인가가 이뤄지면 조합은 종전자산평가에 돌입합니다. 종전자산평가란 종전에 가지고 있던 자산, 즉 재개발이나 재건축 구역 내의 토지등소유자들의 소유한 자산의 가치를 평하가하는 것입니다. 현장에서는 '감정평가(감평)'라는 말이 더 자주 쓰입니다. 
 
조합원 각자의 자산을 평가하는 것도 중요하지만 그 자산의 총합, 즉 조합 전체가 가지고 있는 자산에 대한 평가도 중요합니다. 조합 전체의 종전자산평가액, 필요한 총사업비(공사비포함), 일반분양을 통해서 얻게 될 수익 등이 정해져야 조합원각자가 내야 할 분담금도 산출되기 때문 입니다. 그래서 감정평가 결과가 나오면 지금까지 지켜보던 투자자들이 매수를 시작하면서 거래가 활발히 일어나곤 합니다. 

3.3 - 조합원분양신청

조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 120일 이내에 감정평가액 및 개략적인 분담금추산액과 조합원분양 신청기간을 조합원에게 통지해야 합니다. 단, 서울시의 경우는 사업시행인가 이후 시공사를 선정하기 떄문에 시공사와 계약을 채결한 날부터 120일 이내 입니다. 조합원들은 이떄 개략적인 조합원분양가 및 자신이 내야 할 분담금을 확인할 수 있게 됩니다. 
 
조합원들은 어떤 평형이 좋을지 생각했따가 분양신청 기간 동안 희망평형을 신청할 수 있습니다. 이때 신청하는 평형은 말 그대로 희망평형일 뿐이고, 실제 분양계약은 추후 모든 상황이 확정된 후에 진행합니다. 마찬가지로 사업시행인가 때에 조합원에게 공지되는 분담금이나 일반분양가 역시 개략적인 것일 뿐 확정된 금액이 아닙니다. 아직 사업이 완료되려면 몇 단계가 더 남아 있는데 그 사아에 변동될 가능성이 있다는 점을 기억하시기 바랍니다. 
 
조합원분양신청을 한 사람은 여전히 조합원으로 남고, 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 됩니다. 조합원분양신청을 통해서 조합원 분양 세대수가 결정되면 이제 일반 분양 세대수도 정할 수 있습니다. 새로 건출될 총 세대수에서 조합원분양 세대수를 빼고, 임대아파트 세대수를 빼면 나머지는 모두 일반분양 세대가 됩니다. 
 
다음은 관리처분인가 및 일반 분양 관련 내용 입니다. 아래 페이지로 이동해서 보시기 바랍니다.

[재테크] 재개발/재건축 진행과정 5단계 총정리 - 2

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