📑 목차
1. 경매와 공매의 차이점
경매는 법원이 주관하는 부동산 매각입니다. 채무자가 빚을 갚지 못하면 채권자가 법원에 신청하여 강제로 부동산을 팔아 빚을 회수합니다. 시세보다 30-50% 저렴하게 살 수 있어 투자 기회가 됩니다. 대한민국 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 확인 가능합니다.
공매는 국가기관(한국자산관리공사, 세무서)이 주관합니다. 세금을 체납하거나 국유 재산을 처분할 때 공매에 나옵니다. 경매보다 절차가 간단하고, 온비드(www.onbid.co.kr)에서 온라인으로 입찰할 수 있습니다. 경쟁률이 낮아 경매보다 낙찰 확률이 높습니다.
경매의 장점은 물건이 다양하고, 시세 대비 할인율이 높습니다. 단점은 명도(임차인 내보내기) 리스크가 있고, 법률 지식이 필요합니다. 공매는 절차가 쉽고 명도 리스크가 적지만, 물건 수가 적고 할인율이 낮습니다.
초보자는 공매부터 시작하는 것을 추천합니다. 온라인으로 편하게 입찰하고, 명도 걱정이 적어 심리적 부담이 덜합니다. 경험이 쌓이면 경매에 도전하여 더 큰 수익을 노릴 수 있습니다.
2. 소액 경매 투자의 매력
천만원으로도 시작할 수 있습니다. 지방 소도시의 작은 오피스텔, 상가, 토지는 낙찰가 3,000만원 이하도 많습니다. 대출을 활용하면 자기 자본 500-1,000만원으로도 가능합니다. 주식은 천만원이 천만원이지만, 부동산은 레버리지로 3천만원 자산을 살 수 있습니다.
시세 차익과 임대 수익을 동시에 얻습니다. 시세 1억짜리를 7천만원에 낙찰 받으면 즉시 3천만원 시세 차익이 생깁니다. 여기에 월세를 받으면 연 5-10% 임대 수익률을 추가로 얻습니다. 주식은 배당만, 부동산은 배당(월세) + 시세차익 둘 다 가능합니다.
강제 저축 효과가 있습니다. 주식은 쉽게 팔 수 있어 조금만 오르면 팔고 싶어집니다. 부동산은 매도가 번거로워 장기 보유하게 되고, 그 사이 가격이 올라 큰 수익을 냅니다. 묶여있는 것이 단점이 아니라 장점입니다.
실전 경험을 쌓을 수 있습니다. 소액 물건으로 경험을 쌓으면 나중에 큰 물건에 도전할 수 있습니다. 처음부터 5억짜리 아파트 경매는 위험하지만, 3천만원 오피스텔로 연습하면 실패해도 타격이 적습니다.
3. 경매 물건 찾고 분석하는 법
법원경매정보 사이트에서 조건 검색을 합니다. 지역, 물건 종류(아파트, 오피스텔, 상가), 최저가(3천만원 이하) 등을 설정하면 맞는 물건이 나옵니다. 하루에 수백 건씩 새로 나오므로 매일 확인하는 습관을 들이세요.
감정가 대비 현재가를 확인합니다. 감정가 5천만원인 물건이 1차 유찰되어 현재 4천만원, 2차 유찰 3천만원이라면 낙찰 가능성이 높습니다. 보통 3-4차 유찰 물건이 저렴하지만, 그만큼 문제가 있을 수 있으니 꼼꼼히 확인하세요.
등기부등본과 건축물대장을 확인합니다. 근저당, 가압류, 가등기 등 권리 관계를 파악합니다. 선순위 임차인이 있는지, 미납 관리비가 얼마인지 확인합니다. 법원에서 제공하는 물건명세서를 꼼꼼히 읽어야 합니다.
현장 방문은 필수입니다. 사진과 실제가 다른 경우가 많습니다. 주변 환경, 교통, 상권, 실제 건물 상태를 확인합니다. 빈집이면 내부도 확인하고, 임차인이 있으면 겉모습이라도 봅니다. 투자는 발품이 답입니다.
4. 입찰 전 체크리스트와 리스크 관리
권리분석을 전문가에게 의뢰합니다. 부동산 경매 카페나 법무사에게 10-20만원 주고 권리분석을 맡깁니다. 선순위 전세권, 유치권, 법정지상권 등 복잡한 권리 관계를 혼자 판단하기 어렵습니다. 전문가 조언을 듣고 입찰하세요.
입찰가 상한선을 정합니다. 감정가의 70%를 절대 넘지 않는 등 본인만의 원칙을 정합니다. 경쟁자가 많아 열 받아도 절대 상한선을 넘기지 마세요. 낙찰은 기회이지만, 비싸게 낙찰받으면 손해입니다. 유찰되면 다음 기회를 기다립니다.
보증금 10%를 준비합니다. 입찰에 참여하려면 최저가의 10%를 보증금으로 냅니다. 낙찰되지 않으면 돌려받지만, 낙찰 후 잔금을 못 내면 몰수됩니다. 여유 자금이 충분한지 확인하고 입찰하세요.
리스크가 높은 물건은 피합니다. 초보자는 명도 문제 없는 빈집, 권리 관계 깨끗한 물건, 감정가 대비 60-70% 이하 저렴한 물건만 노립니다. 욕심내서 복잡한 물건에 도전했다가 큰 손실을 볼 수 있습니다.
5. 첫 낙찰부터 명도까지 전 과정
낙찰 통지를 받으면 1개월 내 잔금을 납부합니다. 대출을 받을 계획이면 미리 은행과 상담하여 대출 가능 여부를 확인합니다. 경매 물건은 담보 가치를 낮게 평가하므로 60-70% LTV만 나옵니다. 자기 자본을 충분히 준비하세요.
잔금을 납부하고 등기를 이전합니다. 법무사에게 의뢰하여 소유권 이전 등기를 합니다. 비용은 50-100만원 정도입니다. 등기가 완료되면 정식으로 내 소유가 됩니다. 취득세도 60일 내 납부해야 합니다.
명도를 진행합니다. 빈집이면 바로 사용하고, 임차인이 있으면 대화로 협의하거나 법적 절차(인도명령, 강제집행)를 밟습니다. 대부분은 대화로 해결되며, 이사비 일부를 지원하면 원만하게 해결됩니다. 법적 절차는 최후의 수단입니다.
리모델링 후 임대 또는 매도합니다. 페인트칠, 장판 교체, 청소 등 간단한 리모델링으로 가치를 올립니다. 월세를 놓아 임대 수익을 얻거나, 시세대로 매도하여 시세 차익을 실현합니다. 첫 경매 성공 경험이 자신감이 되어 계속 투자하게 됩니다.
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